什么是全租房?
在韩国有2种租房形式，一种是常规的方式，即租客支付押金并按月或季度交租金给房东。另一种是韩国独有的叫做全租房。
那什么是全租房呢？即租客先向房东缴纳一大笔押金，约房子价值的50%-80%，交了押金后可以“免费住”几年，一般是两年，到期后，房客退房，房东如数归还押金。本质上，这是一种贷款，租客缴纳的一大笔押金就是房东向租客借的钱，支付利息的方式就是给房客免租金。
这种模式在上世纪60-90年代期间迅速普及，当时韩国经济迅速发展，但银行体系还不发达，无法给小企业提供融资，于是个体户们通过这种方式来融资。房东拿到押金通常会去不断加杠杆，比如购买一套10亿韩元的房子，首付20%=2亿韩元，然后租出去可以收进来5亿韩元的押金，然后这5亿韩元再去付首付购房......
经过几轮操作，用2亿韩元的资本就可以撬动好多套房产。那么这期间租客只需负担水电气暖等开支，不用支付租金，两年到期后房东全数退还押金。所以，租客几乎没花什么钱，就白住了两年房。
为什么韩国房价大跌?
既然租客付得起押金，为什么不去付首付，直接买套房子呢？有些人确实有能力买房，但交完了首付，每个月还要交房贷影响生活水平。对于一些年轻人来说，他们更喜欢选择全租房-免费租房，省下来的房贷可以用来改善生活。然而也有很多人付不起押金，那只能靠家人援助或者银行贷款。在之前的低息环境下，还可以申请优惠利率，银行还有专门的优惠贷款，贷款的利息比月租金低，所以大多数人还是首选全租房。
这种模式在低利率、房价上涨的时候看似两全其美，经济一旦下行，房价下跌就带来了很大的风险。近年来，随着韩国持续加息，利率上升，很多韩国人不再选择全租房形式。这样，无法获得足够押金意味着房东的资金链要断裂，不得不出售其他房产，而集中抛售又会促使房价下降，这反过来又加剧了房东资金的链断裂。
韩国独特的租赁制度，让楼市成为炒房客的乐园，让有房的人可以轻易获得更多房子，但一旦资金断裂，威力甚大。房东资金链断裂跑路，受害最严重的群体是普通民众，这部分人群本身扛风险能力就差，如今要拿不回押金，但却依然要继续高息还贷。
由此可见，双方不停加杠杆的基础上，加息就是一剂猛药。逐步将家庭债务去杠杆化非常重要。
