利率很重要。
利率是贷款人因使用资产而向借款人收取的本金之外的金额。银行收取的利率由许多因素决定，如经济状况。一个国家的中央银行设定利率，每家银行用它来确定他们提供的年利率(annual percentage rates ，APRs)的范围。
当通胀高企时，央行往往会提高利率，因为高利率会增加债务成本，从而抑制借贷，减缓消费需求。
抵押贷款有两种主要形式——固定利率和可调利率——以及一些混合组合和多种衍生产品。对利率和决定利率未来走势的经济影响的基本理解可以帮助你做出财务上合理的抵押贷款决定。这些决定包括在固定利率抵押贷款（ fixed-rate mortgage）和可调利率抵押贷款(adjustable-rate mortgage)之间做出选择，或者决定是否从ARM中再融资。
抵押贷款行业有三个主要部分或业务:抵押贷款发起人、集合者和投资者。
抵押发起人是贷款人。贷方有几种形式，像信用合作社和银行。抵押贷款发放者向消费者介绍、营销和出售贷款，并根据他们提供的利率、费用和服务水平相互竞争。他们收取的利率和费用决定了他们的利润率。
大多数抵押贷款发放者不“组合”贷款(意味着他们不保留贷款资产)。相反，他们经常在二级抵押贷款市场出售抵押贷款。他们向消费者收取的利率由他们的利润率和他们在二级抵押贷款市场出售抵押贷款的价格决定。
集成商从其他机构购买新发放的抵押贷款。他们是二级抵押贷款市场的一部分，其中大多数也是抵押贷款发放者。集成商将许多类似的抵押贷款汇集在一起，形成抵押贷款支持证券 mortgage-backed securities (MBS)——这一过程被称为证券化。
MBS是一种由基础抵押贷款池支持的债券。MBS出售给投资者。它们出售给投资者的价格决定了集成商从其他贷款人那里购买新发放抵押贷款的价格，以及它们为消费者提供的自己发放抵押贷款的利率。
MBS有很多投资者，包括养老基金、共同基金、银行、对冲基金、外国政府、保险公司以及政府支持的企业房地美和房利美。
随着投资者试图实现回报最大化，他们经常在mbs和其他固定收益投资(如公司债券)之间进行相对价值分析。与所有金融证券一样，投资者对mbs的需求决定了他们购买这些证券的价格。
在很大程度上，MBSs投资者决定了提供给消费者的抵押贷款利率。如上所述，抵押贷款生产线以投资者购买MBS的形式结束。
自由市场决定了投资者将为MBS支付的市场清算价格。这些价格通过抵押贷款行业蜿蜒回去，以确定你买房子时将提供的利率。
固定利率抵押贷款的利率在抵押贷款期限内是固定的；然而，平均而言，30年期固定利率抵押贷款的寿命较短，因为客户会转移或再融资他们的抵押贷款。
过去的经验法则是，房主平均会在自己的房子里呆7年；然而，这一数字一直在上升。1985年，拥有住房的中值时间是5年，2005年是6年，2010年是8年，2015年是11年，2021年是13年。
MBS价格与美国国债价格高度相关。通常，由30年期抵押贷款支持的MBS的价格将根据金融本金(即期限)随美国5年期国债或10年期国债的价格波动。
实际上，30年期抵押贷款的期限更接近5年期债券，但市场倾向于将10年期债券作为基准。这也意味着提供给消费者的30年期固定利率抵押贷款的利率应该随着美国10年期国债的收益率上下波动。
债券的收益率是其票面利率和价格的函数。经济预期决定了美国国债的价格和收益率。债券最大的敌人是通货膨胀，它侵蚀了未来债券支付的价值——包括利息支付和本金偿还。因此，当通胀高企或预期上升时，债券价格下跌，这意味着它们的收益率上升——债券价格和收益率之间存在反比关系。
美联储(美联储)在通胀预期中扮演着重要角色。这是因为债券市场对美联储通过管理短期利率控制通胀的看法决定了长期利率，如美国10年期国债的收益率。换句话说，美联储设定当前短期利率，市场解读该利率以决定长期利率，如美国10年期国债收益率。
请记住，30年期抵押贷款的利率与美国10年期国债的收益率高度相关。如果你试图预测30年期固定利率抵押贷款利率未来的走势，请观察并了解美国10年期国债(或5年期票据)的收益率，并关注市场对美联储货币政策的看法。
可调利率抵押贷款(ARM)的利率可能会每月、每六个月、每年或更短时间内发生变化，这取决于抵押贷款的条款。利率由指数值加上保证金组成。这就是所谓的完全指数化利率。通常四舍五入到八分之一个百分点。
指数值是可变的，而保证金在抵押贷款期限内是固定的。例如，如果当前指数值为6.83%，保证金为3%，四舍五入到最接近的八分之一个百分点，则完全指数化利率为9.83%。如果指数降至6.1%，完全指数化利率将为9.1%。
一般来说，当利率更高或增加时，房地产市场会放缓。当利率上升时，由于利率上升，拥有住房的成本变得更加昂贵，从而降低了需求。需求的减少会导致房价下跌。
当美联储提高利率来减缓经济时，特别是在通货膨胀时期，上述目标是它所寻求的；导致价格下降的消费者支出的减少。
反之，利率下降，买房成本变得更便宜，增加了住房需求。较低的利率与繁荣的房地产市场密切相关。需求的增加会慢慢推高房价。
