房地产的本质是制造业，文旅地产的本质是服务业，很多人喜欢把文旅地产算成房地产，其实根本不是一个品种。中国房地产行业的玩法和文旅地产行业的玩法天然就是严重矛盾的，以前硬凑在一起根本做不起来。
中国现存的文旅地产项目有多少个呢？9987个，将近1万个项目。除了极少数运气非常好的特例，比如秦皇岛阿拉亚度假区、杭州的良渚文化村，（其他的）大部分都是在勉强维持。
你要知道，中国搞房地产最重要的不是盖房子的能力，而是资金周转的本事。你得先用很少的钱拿到地，土地一到手，四证一办下来，马上从银行拿开发贷，贷款就占了地价的七成。有了这笔钱就能够动工，房子一动工就直接开始卖期房回笼资金，然后再拖一拖供应商的账期，等于说前后你只要手里有个三成的资金过过桥，就能够撬动一个巨大的盘子。
现在全国期房数量是在售现房数量的7倍以上，搞房地产就得会用空中楼阁变出现钱。业内的人是应该都知道，像周转最快的碧桂园，拿地之后第四个月开盘，第七个月现金流就能大正，第八个月就能把账上的钱抽走，再去拿新的土地开发其他项目。像其他的开发商，周转的周期也不会超过12-18个月。
房地产就讲究一个以快打快，才能够降低资金成本。但是，用这样的节奏去搞文旅，那注定是要失败了。文旅地产的本质是服务业，赚的是运营和体验的钱。要让住在这里的人感到舒适，要有办法把荒无人烟的地方聚集人气。不是说你种几棵树、挖一个池塘、里面养几条鱼就能够叫文旅地产了。
文化产业是需要慢慢沉淀的，中国5A级旅游区平均回报率周期是20年左右，这种慢钱对于中国房地产行业来说，简直是一种酷刑。而20年的长期经营和10个月的快速周转，这两种项目需要的团队、思路和经营模式也是完全不同，甚至相互矛盾。
所以大部分文旅项目，最后都被做成了披着文旅地产的外衣，像卖城市住宅一样卖房子。特色小镇各个都有一条一样的石板路，开着差不多的店面，卖着差不多的纪念品。
文旅地产最怕的不是风景不好，而是品味的平庸。风景好坏只是表面，再美的山川大河你住在旁边20年，最后也会感觉平平常常，就像很多北京的朋友从来没有去过长城。
对于绝大多数人来说，身边的景点就不算景点了；真正需要休闲旅游，完全可以住酒店玩几天，不需要专门去买一个房子。
无论是国内还是国外，你想做成一个有吸引力的文旅地产项目，靠的不是好山好水，而是长期的经营，做出文化IP，做出周边的生态，做出居住的体验。
这几年之所以能够跑出几个像样的文旅盘，也正好是因为房地产高速周转的玩法，渐渐的难以为继了，快钱不好赚了，这才有些团队愿意去尝试一下慢钱。写了这么多，中国下半年的房地产到底是好是坏呢？你的房子还卖不卖的出去呢？点击收藏，下篇文章告诉你。
