昔日地产巨头恒大深陷债务危机，除了资金链断裂和未能如期兑付9.34亿元理财产品外，还面临高达1.97万亿元的总负债规模。
作为头部房企，这也侧面反映出整个房地产行业景气度持续下行的事实。
今年可以说是房企暴雷年，房企违约已从中小房企蔓延至龙头房企，除了恒大，华夏幸福也是其中之一。截止今年8月，已有38只涉房债券违约，而去年全年只有18只。
从利润角度看，A股和H股主要房企的盈利指标，自2017年起持续下行，今年中报披露数据行业平均净利率已跌破8%。其同比增速，更是由去年的-0.5%，大幅下滑至-7%。
什么原因呢?成本端和收入端的双重挤压造成了昔日地产的高利润不复存在。
一、成本端负债掣肘
众所周知，房地产是高杠杆经营，而高杠杆经营蕴藏巨大风险，一旦遇到政策调控的打击或资金链收紧甚至断裂的情况，风险就不言而喻了。
并且一旦一家大型房企债务违约，会造成多家银行坏账，引发多米诺骨牌效应，恒大事件波及银行股也是这个道理。
因此，监管层于去年8月出台“三道红线”，倒逼房企进入“稳健经营”模式。
“三道红线”卡住了三个负债指标，涉及了总负债、净负债、现金短债。
踩三条线红档、两条线橙档、一条线黄档、没踩线绿档。
所属档位直接影响房企的融资额度，红档企业有息负债规模不得增加，“橙档”“黄档”“绿档”企业有息负债规模年增速分别不得超过5%、10%、15%。
不仅如此，所属档位还影响拍地资格，成都等部分城市在土地出让时明确表示，三道红线指标处于红档的企业将不具备参与土拍的资格。
这个“有息负债”和“拍地资格”对于房企来说多么重要呢?
房企有一个闭环，从拍地开始，到拿到土地进行融资，再到施工，最终销售回款，继续拍地。
卡住了拍地、卡住了有息负债，就意味着房企工程无法形成闭环。所以，为了获取拍地资格和信贷资金的持续扩张，“降档”必须成为房企的首要任务。
根据最新中报显示，我国85家重点房企，32家处在绿档，其中万科、雅居乐、佳兆业实现降档，但依然还有8家重点房企处在红档区间。
如果说大家认为达到绿档的房企就能够为所欲为、任性的发展，那就太天真了! “三道红线”后，继续对房地产的信贷融资进行了收紧。
2021年11月，央行强调“保持对房地产信托高压监管态势不放松”，堵住了房企的信托融资渠道。
2020年12月底，又出台了房地产贷款集中度管理制度。
针对银行业金融机构，分档设置了房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限，堵住了银行端对房企和房贷的融资渠道。
总之，“绿档”房企虽然在拿地和融资资源上优势明显，但在整个房地产景气下行周期大背景下，突破起来也困难重重。
二、收入端遇寒冬
1.想象空间见顶。前几年，推动我国房地产飞速发展的重要因素之一就是人口红利和城镇化进程。
然而，截至2020年末，我国城镇化率已达64%，虽然与发达国家80%的城镇化率仍有距离，但城镇化进程已步入中后期，增速明显放缓，叠加中国人口生育率持续走低，中国房地产的刚需增量空间有见顶趋势。
2.销售价格双向调控。另外，在两周前的周末大事件中也讲到，销售价格双向调控使房地产进入至暗时刻，“限涨令”压制消费者的买房欲望的同时，使房企无法增加盈利空间;而“限跌令”压制房企降价倾销，使得房企无法早日变现。
3.房企回款速度放缓。刚刚，我们在成本端提到了房贷集中度管理，除了对房企借贷产生影响，还抑制了房企的回款速度。
由于监管部门对银行的个人住房贷款余额占比设限，银行进而压降了对个人住房贷款的支持总额，贷款审批较以往更严格，导致今年上半年，虽然房子卖了但按揭放款延迟，造成销售好但回款差的结果。
4.严查非房贷资金流入房市。在买房资金来源上，今年上半年，监管部门严查消费贷、经营贷违规流入房市，房子刚被炒起来，监管部门就火速降温。
先是1月份，北京、上海、广东等热门城市率先开展消费贷、经营贷自查;到了3月份，银保监局、地方住建部门、央行分支机构又联合开展了一次经营贷专项排查。
总结
总之，当下，对于房企来说，应该算是至暗时刻——
在盖房子上，融资和拿地成本上升;卖房子上，又受刚需减弱、价格双向调控、回款速度慢和严查收入来源的影响;未来只能在管房子(物业)上寻求新的利润增长点。
我们无论从哪个角度看，房地产此时都正处于转型阵痛期，正由“三高”(高杠杆、高利润、高周转)且投资属性强的行业，回归到最初的制造业本质上来。
今天地产板块罕见领涨，源于昨晚央行发布消息。消息中提到，维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。
政策有见底的意思了!
政策见底是行业拐点的第一个信号，第一个信号一出，光明也就不远了。于是，今日，房地产板块齐齐反弹。
但落实到后续基金投资上，还是跟上回讲房地产时一样的建议：
如果房地产存在一波机会，那大概也不是指数牛市，而是管理红利驱动下的结构化牛市。适合个股，而非指数。
