3月以来，热点全在AI和半导体，冰点全在白酒和大消费，就连医药都能有点热度，让大家忽略了一个表现十分诡异的板块，地产。
一季度无论是开工率、成交量还是成交价格都是上涨的，几大重点城市甚至出现了久违的溢价拿地，按说地产板块的热度应该能起来了，可是看看它一季度的表现，会有一种错觉，莫非上面这些消息都是利空？
作为过去两年最惨的板块之一，现在政策也松了，融资也松了，各项指标也都止跌反弹了，为什么地产还不涨起来？
1. 楼市，热起来了
先看最重要的数据，是销售额。
销售额和销售面积是观察地产景气度的最直接指标，不管利率降的有多低，政策给的有多好，需要成交才能真的回款。去年各地没少给新房销售开口子，然而销售额还是一落千丈，老百姓不买账。
好在，1-3月，有人买账了。
一季度，全国百强房企的累计销售金额自2021年11月（某大暴雷后）首次增速转正，录得16635.20亿，同比上升2.19%，百强房企单月全口径销售金额7456.70亿元，同比上涨了28.67%，连续两个月保持正增长。
头部房企优势最大，16家头部房企的3月销售金额同比上升了23%，销售面积上涨了12%，这里面，8家国企的增速达到了离谱的46.3%，销售金额增速达到了49.3%，全面碾压私营房企（-17.3%，-14.6%）。
华润和越秀两家更是分别以118%和140%的销售面积增速在领跑全场，中海、金茂的增幅也相当惊人，跟他们一比，原来的三甲万科、融创和碧桂园十分惨淡，也就万科强一点，但万科也算是国资背景。
看起来，在三月这个传统旺季，头部房企尤其是央国企卖的都很不错。
卖的不错，价格如何呢？
从均价来看，16家头部房企的均价是上涨的，3月销售均价为17851元/平，环比涨14%，同比涨10%，跑在前面的依旧是越秀，销售均价涨了49%，而销售面积大幅上涨的华润却有明显的“促销”行为，3月销售均价下降了27%。
不过分城市来看，一线城市依然是远好于二三线，30个大中型城市的成交面积同比增长了45.02%，而这里面一线城市的成交面积增长了148.81%，4月以来明显回落的也是二三线城市，一线城市的增速甚至远超过了3月。
除了卖得不错，开工和竣工的面积也出现明显回暖，开工面积自去年 12月就开始显著回升，竣工面积更早一点，去年三季度末已经有了明显回升。
1-2亿的竣工面积累计1.32亿平米，又是2022年来的首次转正，同比增长了8.02%，开工面积降幅也大幅收窄，需求起来了，钱也融到了，开工面积自然就起来了。
另一个关键数据，就是拿地。
土地成交方面，去年的情况除了核心城市的核心地块以外基本不会出现溢价拿地，而且动不动就会看到某地拍8块有2-3块流拍，直到去年全面放开以后土地成交开始反转，一季度有139个城市成交额出现增长。
不过分城市来看，目前两极分化比较严重，既有北京、天津这种3月成交额暴涨2007%和920%的，也有重庆、湖北这种下滑77%和78%的重点省份（城市），武汉市的土地成交下滑极为明显，一季度仅成交1.61亿元，下滑98.45%，3月甚至没有土地成交。
拿地的另一个数据是拿地比例，去年土拍市场大幅下行的时候基本是城投公司用底价保底，左手倒右手的“尊挽”，从1月开始，城投拿地的比例开始下降，从去年的超过50%到3月份只剩25%，地产的拿地意愿也逐渐热起来了。
不过一季度拿地更积极的还是国企，华润以102亿的金额排名第一，保利以92亿紧随其后，相比起来龙湖的50亿和万科的34亿就有点不够看了，没办法，资金成本差距还是比较大的，而且央国企是有转移支付任务的，让你拿你就拿。
所有数据放在一起看，虽然四月第二周土地成交有点降温，闪频法国成交率也有所下降，但是一线城市无论是土地溢价率还是成交面积依然在增长，简单说就是，房企自己的未来的判断，要比股价反映出来的态度要积极的多，开始为未来布局了。
更重要的是，无论是股权融资还是债券融资，非出险房企真的融到钱了。
2 地产板块值得投资吗？
如果单看估值，目前地产板块的市盈率并不低。
万科8.3倍，保利9.6倍，如果单看百分位的话，其实是处于过去十年50%左右的水平。
为什么地产跌了这么久，估值居然还没下来呢？
因为赚的少了。
静态市盈率PE的计算方式是市值/上一年净利润，虽然股价跌的多，但是架不住利润跌的更多！
以万科为例，归母净利润过去两年都是225亿左右，2022年润为226亿，增长率基本为0，而2021年的225亿要比2020年下滑了46%。
保利因为2021年利润较好（274亿，同比下降5.4%），2022年的183亿就显得非常单薄，同比下滑了33%，所以本来6.4左右的市盈率瞬间飙升到了9.5倍。
如果看市净率，估值还是不高的，万科市净率0.76倍，保利市净率0.9倍，整个行业仍处于大多数破净的状态。
曾几何时，地产是妥妥的高ROE行业。
可以看到，虽然2014-2015在去杠杆和行业政策的影响下房开板块ROE有过短暂的下滑，但是在随后几年的去库存过程中ROE再次回到了14%上下，直到2021年正式实施“三道红线”，房开的ROE才跌到谷底。
如果看ROE的分解，会发现其实不止是2021年，房企的净利率从2018年就开始下滑，“三道红线”前净利率已经跌破10%，与之相反的是杠杆率（权益乘数）反倒从2015年开始持续上升，翻译成普通话就是，那段时间，即使没钱赚，大多数房企仍然采取了加杠杆的方式来进一步扩张，直到高层按下暂停键。
那现在的问题就是，房企的ROE是会迅速反弹回12%左右甚至到14%呢，还是再也回不去了，只能在8%（保利2022A ROE）左右晃悠？
笔者认为，随着地产寒冬过去，房企的ROE中枢会抬升，集体14%的日子已经过去了，但是中枢回到10%是没有太大问题的。
上面那张图中看的出来，ROE下滑的主要原因一个是净利率缩水了近60%，另一个是杠杆率打骨折，那么ROE回暖，就是看净利和杠杆率能不能回去。
我们先看央企的代表保利发展。
因为是央企，所以保利的权益乘数基本没有受三道红线的影响，现在ROE打折到了8.4%主要就是净利率打折。
从拿地金额/销售金额的比例来看，行业普遍存在的高溢价拿地对保利还是有一定影响，前期跟风搞的高价低利润项目把毛利拉低了4.79%，特别是华北和东北区域分别下滑8.22%和9.45%。加上三费的控制一般，毛利和净利下滑就可以预期了。
相比而言，万科的ROE就稳定很多，2022年依然保持在9.3%左右（2021年ROE为9.5%），19.6%的毛利比去年下滑了2.3%，比起大多还在加速下滑的同行，万科的毛利已经有了企稳的趋势，三费控制也好于保利。
当然，这里不是在讨论保利和万科谁更优秀，而是拿龙头举例，看看ROE会不会回升。
显然，三道红线造成的融资困难没有影响到龙头的ROE，权益乘数基本不变，受影响的，还是在前两年高溢价拿地和经济不景气双重影响下的毛利率。
利润率的修复，靠的是过去两年的拿地成本以及未来两年的销售情况。
拿地成本不用说，自从三道红线以后土地成交基本上是直线下跌的，别说溢价，要是没有城投公司重点城市都会出现大量的流拍现象，所以未来两年楼面成本会下降不少，整个行业的毛利率都会有不小的修复。
从销售情况来看，一季度无论是房企数据还是社融里的居民长期贷款都在传递着积极信号，重点是，由于前两年拿地积极性不高，加上行业出清，2024和2025两年除了头部房企外的土地储备事实上是不足的。
这意思是，明年和后年，如果继续保持每年10亿平米的销售面积，我们的房企并没有那么多的土地储备，如果此时再碰上经济回暖的共振，不知道会产生什么效果。
关键是，即使一季度销售额、成交量、还有信贷数据都释放了回暖的信号，市场却充耳不闻，继续炒自己的AI和半导体。
笔者眼里，地产已经出现了实质性回暖，2023年龙头的利润率可能不会增长太多，但是2024和2025的利润率将会有一定的提升，如果再赶上销售面积增长，地产会有很大的惊喜。
所以，现在布局破净的地产板块，很有性价比。
笔者自己，依然持有万科。
