该给恒大事件画上一个圆满的句号了。
恒大是一个现象，也是一个在中国发生的重量级现象。前不久，恒大终于姗姗来迟发布了近两年的年报，虽然没有得到背后核数师普华永道的签字，但是其自动披露的业绩报表还是令人瞠目结舌。网上疯传的一张图绘制出了许家印的恒大所欠债务的类比，这里不再放上来。数目着实惊人。
曾记得六七年前，与友人有一次聊天，聊到中国的房地产行业，其实当时我记得如果从营收角度来看，前三甲是碧桂园、恒大与万科，而且从营收角度来看，似乎曾经的房地产龙头万科有被前两名继续拉大的可能。但是我们分析提出万科稳健，前两名都有些问题，而恒大的问题尤其严重。当时我们提及恒大看似高歌猛进的背后，其融资成本太高，杠杆加得过大，这些都是未来的巨大隐患。如今皆已经应验。
通过不断借钱，加杠杆，不断加快周转快速做大营收的模式，是不可能长久地成为公司的经营战略的，特别是在融资成本高企之时，而融资成本的高企又显然与企业负债率过高，杠杆系数太高紧密相连，这就变成了一个致命螺旋。在顺周期的大背景下，谁加的杠杆越高，谁就越风光，赚的钱也越多；但是一旦进入逆周期，谁的杠杆越高，谁就会越先倒下，并且迅速进入困顿之中。
恒大在2008年碰到资金周转困难，还可以南下去找香港财富巨头们锄大地积攒人脉，靠着借钱或入股而度过危机，而那时又恰逢2009年中国政府推出“四万亿”政策，由此恒大进入了第一轮加大杠杆做大自己的阶段，恒大迅速从广州崛起，后来又把公司总部迁去了深圳。公司规模也在大加杠杆的过程中迅速做大。尝到了甜头的许家印就此将加杠杆夺命扩张刻进了自己的骨子里。而正是这一点，埋下了后面的巨大隐患。
时间来到了2017年底，也不知道是谁忽悠谁，网红经济学家任泽平高调加入恒大，许家印给他开出高达1500万元的年薪，令市场砸舌，不过这似乎是恒大的一贯作风，高调再高调，拿钱砸拿更多钱砸。这里我们不去评论许家印开出的1500万的年薪是不是太高了，我们也不清楚任泽平进入恒大之后，到底对许家印说了些什么，不过我们可以看到是的，恒大自此之后，还在四处买地，四处扩张，四处开新楼盘。
任泽平的进入，可能是许家印需要一个半官方半民间的经济学家来替他分析房地产市场，但是我们不知道任泽平是不是误导了许家印，或者说许家印其实自己主意已定，只不过其需要外脑来帮助其树立继续加杠杆的信心，或者说起码抱到一处佛脚，但是显然任泽平并没有起到多少作用，甚至我们都不知道任泽平是不是在恒大所领薪水的默认条件，就是要买恒大的理财产品（不知道是主动买还是被动买，高年薪的背后估计是有买恒大理财的条款），最终的结果是，任泽平估计最终从中拿到的钱少得可怜，因为恒大理财最终暴雷了，这个注定是拿不回来了，这任泽平如今的现状来看，依然要在网红圈出镜迎合，甚至还要代言卖起了生发水，估计日子不会怎么好过。
2018年，万科在内部会议上提到，要“活下去”，一度引发哗然，大家觉得万科到底怎么了。事实上，如今的万科依然是房地产行业中最为稳健的那个。长期深耕中国房地产的万科显然对于中国房地产政策的走向有着自己独特的思考，其思考往往具有极强的预见性。
2020年8月，三道红线政策出台，这是中国房地产行业的又一个转折点，房地产降杠杆从国家层面下达了死命令，加杠杆的房企，特别是杠杆高的房企开启的顺周期上升螺旋到头了。
房地产行业受政策影响极大，这从房地产二十几年的发展历程可以看得清楚，每一次政策上的重大转向，对于房地产整个周期来说都是影响深远。“三道红线”政策的出台，多少有点未雨绸缪的味道，但是彼时，中国房地产依然是一片红火之中。不过这项政策的执行显然是过于严苛了，且在执行层面有一刀切的做法。
应该来说，住房的市场化改革启动之后，中国就此抓住了发展的火车头，中国经济的蓬勃向上的势头就再也无法阻挡，房价上涨的背后，其实是地价上涨，或者说是土地租值的上涨。因为我们所有的生产活动都要在土地上进行，虚拟经济的组织也要有办公场所，其办公场所附近的土地升值就必然明显，因为一个地区聚集的上市公司很多，其必然引发股权财富效应，而一个家庭有钱了，在自己公司周边买房就成了理想选择。偌大的深圳之所以房价高昂，众多的上市公司聚集性存在是一个很重要的原因。
房子是一个多质的商品，当然严格来说，很多商品都是这样的特点，只不过我们现实当中会将其中某一个点当成卖点，加以推销，将会更容易销售。房子也是由地理位置以及其配套所构成的，地段的租值一般来说肯定要与相应的配套匹配，这样房子才能卖得起价。当然初期因为周边配套的不成熟，会导致其价值往往难以体现，当然更常见的是市场的预期以及配套措施早已打进房价之中，此时，现实的配套一旦落地，反而房价不再起波澜。这一点倒是与股票很相似，公司有利好消息之前，股价就已经涨过了，等利好消息公布时反而股价表现平稳，甚至还开始下跌。
如果我们把恒大比作一个帝国，那么如今这个帝国事实上已经倾倒，只不过国家不允许它倒，毕竟恒大欠的两万多亿之中有一大部分是实际上欠的是购房的房子，这些房子事实上肯定是严重缩水了，这影响的家庭几十万人，也是不少的数目，涉及到民生问题，所以，如今的恒大不是大到不能倒，而是因为要保交楼而不能倒。我们不清楚这里面有多少比例买恒大的房子是为了投资的，也即自住的比例有多少，如果是前者占比较高，对于购房者来说，那还算好，毕竟前些年买理财的，买P2P的血本无归的不在少数，投资是一门技术活，也是一门门槛极高的职业。顺周期时，一好百好，似乎闭着眼睛投就是了，有杠杆加上就是了，但是如果顺周期效应一去不复返，反而进入了逆周期，不收缩战线，还在老路上狂奔，那么最后的结果就是灰飞烟灭。
但是，不管怎么说，恒大以及众多已经破产的房企带给购房者的烂尾房，是对于购房者权益的极大损害，特别是对于购买这些房子用于自住的人来说，更是灾难性的。
投资有风险，入市需谨慎。这本是对于进入股市的提示语，但是只是为了投资而买的房，入市也要谨慎也。房地产已经过了其最为辉煌的黄金时期了，因为长期以来，都是住房的供不应求，如今算是彻底调转了，在我看来，这不是调控之功，而是整个房地产市场成熟之后的必然结果。只不过这一轮过分严厉的调控，使得房地产行业奄奄一息，如今要进行抢救。希望救回来之后，住房政策市以及调控尽可能地退出，让市场真正恢复其自身的自由交易吧！再也不要陷入一放就乱，一收就死的局面了。
恒大可以看成是政策转向的最大的牺牲品，但是恒大作为牺牲品的背后，其实是购房者、供应商、银行一起受损的局面，这必然涉及面极广，也几乎带来了某种程度的系统性风险。因此，解决好这些身躯庞大的房地产公司的遗留问题是目前房地产行业面临的最大问题。
恒大的命运沉浮背后，其实就是中国房地产市场发展的沉浮写照，也是中国房地产政策变化的写照。恒大的快速变大的背后，其实是中国房地产行业快速上杠杆的大背景下产生的，而这里面其实是两方面的杠杆，一是购房者所在家庭在上杠杆，二是房地产公司自身在不断地加杠杆。曾经挤进中国房地产前二十的阳光城，如今早已经破产退市，而作为房地产行业的营收老大，却因为欠得钱实在太多，反而确实有点大而不倒，但是恒大帝国的覆灭剧本其实很多年前就已经写好，因为食髓知味，恒大早就在加杠杆的疯狂路上难以自拔。历史再一次照进现实，历史上有诸多快速加杠杆快速覆灭的公司不在少数，眼见其起高楼宴宾客，眼见其就楼塌了。一切皆轮回而已。
