2022年12月5日，广东省发改委印发《广东省关于加快开展基础设施领域REITs试点工作实施意见》。
意见提出，加快开展基础设施REITs试点。省本级新建重大基础设施项目应及时编制投融资方案和引进社会资本有关工作安排。支持地方国有企业、其他类型所有制企业开展基础设施资产常态化梳理盘点，推动符合条件的资产采用REITs、PPP和其它方式进行盘活。
这里所谓的REITs，究竟是什么呢？
咱们今天就先从它的历史说起吧。
世界上第一只REITs1960年诞生于美国，和60—70年代的其他金融创新一样，REITs也是为了逃避管制而生。随着美国政府正式允许满足一定条件的REITs可免征所得税和资本利得税，REITs开始成为美国最重要的一种金融工具。美国大约有300个REITs在运作之中，管理的资产总值超过3000亿美元，而且其中有近三分之二在全国性的证券交易所上市交易。
初步了解它的历史后，我们再来看看它的具体含义。
不动产投资信托基金（Real Estate Investment Trust，简称REIT），也称“房地产投资信托基金”，指的是房地产投资信托，又称房产信托、地产信托；是一种类似封闭式共同基金。
REITs主要是借由不动产的证券化及许多投资人的资金集资，使没有庞大资本的一般投资人也能以较低门槛参与不动产市场，获得不动产市场交易、租金与增值所带来的获利。同时投资人又不需要实质持有不动产标的，并可在证券市场交易，因此市场流通性优于不动产。
REITs的发行是为了降低房地产融资的渠道单一的风险问题，一般而言，房地产贷款在金融机构新增资产中的比重不断快速上升，大约70%的房地产开发资金来自银行贷款的支持，成为与银行业高度依存的一个行业。当国家展开一系列的宏观调控情形下，银行和房地产捆绑的模式使得风险大大增加，同时房地产融资渠道单一的缺点也不利于行业的发展。
因此，构建渠道多元化、高效并且有利于风险分散的房地产金融模式至关房地产和银行的良性发展。
从国际范围看，不动产投资信托基金（Real Estate Investment Trust,简称REITs）是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
因此，简单一句话回答就是，REITs是为了便于房地产融资，扩展房地产融资渠道的一种融资模式。
理解了REITs的具体含义，我们因此也就明白了基础设施公募REITs是何含义了？
我国公开募集基础设施证券投资基金（以下简称基础设施公募REITs）是指依法向社会投资者公开募集资金形成基金财产，通过基础设施资产支持证券等特殊目的载体持有基础设施项目，由基金管理人等主动管理运营上述基础设施项目，并将产生的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。按照规定，我国基础设施公募REITs在证券交易所上市交易。
对于我们投资者有何影响呢？
其实，基础设施公募REITs是国际通行的配置资产，具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点，能有效盘活存量资产，填补当前金融产品空白，拓宽社会资本投资渠道，提升直接融资比重，增强资本市场服务实体经济质效。
短期来看，基础设施公募REITs有利于广泛筹集项目资本金，降低债务风险，是稳投资、补短板的有效政策工具；长期看有利于完善储蓄转化投资机制，降低实体经济杠杆，推动基础设施投融资市场化、规范化健康发展。
此外，公募REITs产品规则透明健全，比照公开发行证券比照公开发行证券要求建立上市审查制度，制定了完备的发售、上市、交易、收购、信息披露、退市等具体业务规则。基础设施项目可借助资本市场公开、透明机制，通过资本市场融资，引导金融资金参与实体项目建设，实现高质量发展。
证监会和国家发改委在2020年4月30日联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（证监发〔2020〕40号），宣布将允许发行以盈利的基础设施项目为支撑的不动产投资信托基金（REITs），可在二级市场公开交易。
此外，证监会还同时发布了《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（征求意见稿），对Reits的发行，托管，销售，后续服务等作了具体规定。意见征求期结束以后，将正式发布。其中，对投资者关心的定价方式和发售方式，该指引作了如下规定：
借鉴境外市场公募REITs 询价发行成熟做法，基础设施基金经中国证监会注册后，采取网下询价的方式确定份额认购价格，由财务顾问受委托办理路演推介、询价、定价、配售等相关业务活动。
战略配售方面，要求原始权益人必须参与战略配售，比例不少于基金份额发售总量的20%，且持有期不少于5年；其他专业机构投资者可以参与战略配售，配售比例由基金管理人和财务顾问协商确定，持有期限不少于1年。网下询价对象方面，限于证券公司、基金管理公司、保险公司、政府专项基金、产业投资基金等专业投资者。
发售比例分配方面，扣除向战略投资者配售部分后，网下发售比例不低于本次公开发行数量的80%。
基金销售方面，公众投资者按照询价确定的价格，通过销售机构参与基金份额认购。销售过程中，基金管理人应当充分进行信息披露和风险揭示，并会同基金销售机构落实好投资者适当性管理工作。
募集失败处理方面，募集期限届满，出现基金不满足成立条件、上市条件、网下最低发售比例、原始权益人未按规定参与战略配售等情形时，基金募集失败，产生的财务顾问费、资产评估费等各种费用不得从募集资金中列支。
