今天的文章为大家介绍一下中国REITs（读作“瑞资”）。
REITs（Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金）是一种通过发行收益凭证，将募集资金用于投资不动产，并将其获得的绝大部分收益分配给投资者的金融工具。
简言之REITs就是投资不动产的基金，其底层资产不是金融资产，而是不动产一类的实体资产。若把这些不动产看作一家公司，持有REITs相当于持有这家公司的股权。
大家对REITs应该比较陌生，毕竟我国在2021年6月21日才上市第一批REITs。当时我就参与了第一批REITs的“抢购”，获得了还不错的收益。
REITs在国内相对比较小众，许多有多年资本市场投资经验的大V也不了解REITs。
因此REITs的流动性要显著低于股票及其他基金，不过还是远高于房子和商铺的流动性。
在美国、中国香港、新加坡等成熟的金融市场，REITs已有多年的上市交易历史，是一种很成熟的产品。
而中国的REITs与国外的有所不同，被称作“基础设施基金”，仅投资基础设施，不投资别的不动产。
中国的REITs都是权益型REITs，即基金直接持有不动产，并对该不动产进行经营管理。国外还有抵押型REITs和混合型REITs。
抵押型REITs不直接拥有不动产，而是通过房地产抵押贷款的形式把资金贷出去，赚取利息收益，分红收益率更高但风险也会更大。混合型REITs是既持有不动产，又发放抵押贷款。
REITs最大的特点就是高分红，其强制要求要将每年可供分配金额的90%以上分配给投资者。
实际上，2024年我国REITs的总分红金额占到全年可供分配金额的96%，说明大部分REITs都是超额分配。
因此，REITs的分红收益率（相当于股票的股息率）普遍很高，甚至有的超过10%，非常适合作为高分红投资标的。
REITs的分红比例较为稳定，分红收益率主要受REITs价格与业绩影响。
REITs的投资风险低于股票、高于债券，其底层资产的业绩波动相对于企业而言更为平稳。
REITs也要在证券账户中进行交易，具体的交易规则、交易方式与股票基本一致。总的来说，REITs很像高股息的股票。
不同的是，REITs价格的最小变动单位为0.001元。REITs上市首日涨跌幅限制为30%，非上市首日为10%。
申购新发行的REITs要缴纳0.2%~0.6%的认购费（仅中签部分收取），上市后在场内买卖仅收取交易佣金，免征印花税和过户费，分红免征个人所得税。
REITs的另一大特点是，它与其他大类资产（如股票、债券、大宗商品等）的相关性很低，因此可作为资产配置的一部分，分散投资风险。
截至今年6月30日，我国上市的REITs已经达到了73只，累计分红金额超过220亿元。今年中证REITs全收益指数上涨了14.21%，远超A股大盘。
可见投资REITs除了能获得高分红，也能获得不错的价格上涨收益。之所以能涨这么多，主要原因在于如今处于利率下行周期，高分红的REITs吸引力在上升。
我国的REITs包括产权类和特许经营权类两大类。
产权类拥有不动产的完全所有权，包括土地使用权和建筑物所有权。特许经营权类仅拥有特定期限的经营权或收费权，不拥有建筑物的所有权。
产权类的收益包括资产增值与经营收入，具体类型包括产业园、仓储物流、保障房、商业地产、能源设施、数据中心等。
特许经营权类的收益只有经营收入，没有资产增值潜力，具体类型包括高速公路、环保设施、能源设施、水利设施、市政设施等。
不同类型的REITs分红收益率差别很大，产权类的分红收益率平均在5%左右，而特许经营权类则可以达到10%左右。
其中，产权类的仓储物流、产业园的分红收益率更高一些，特许经营权类的清洁能源、高速公路的分红收益率更高一些。特许经营权类的分红稳定性会比产权类更高。
有一点要特别注意：对于特许经营权类，当特许经营权的期限到了并且不能延期，REITs的资产价值就会归零。
特许经营权类REITs的价值就在于特许经营权的价值，失去了特许经营权，其价值就会归零。特许经营权类的分红里面包含了部分“本金”的返还，而产权类的分红才是纯“股息”。
所以，特许经营权类虽然分红率更高，但不代表其长期持有的收益率会比产权类更高，其价值会随着特许经营权剩余年限的缩短而递减，REITs价格也会随之下降。
至于实际上特许经营权到期之后的REITs会作何处理，目前国内还没有案例可以参考。毕竟中国REITs才推出四年，目前还没有出现特许经营权到期的情况。这算是一个不确定性很高的潜在风险。
而REITs本身也存在存续期，到期后可能会延长存续期，也可能对基金进行清盘，把剩余资产变现后按份额分配给投资者，基金解散。
那么我们应该如何投资REITs？
首先你需要在证券账户中开通“基础设施基金”的交易权限。
在挑选REITs的时候，我们需要注意以下几点：
第一，要像分析企业一样分析REITs，分析其业绩的稳定性、面临的风险、竞争者可能造成的影响等，还要清楚其是产权类还是特许经营权类。
REITs和股票一样每个季度都会公布财报，我们要对其财报进行分析，跟踪其业绩变化。
第二，建议投资上市时间长的REITs。其实无论是投资股票、基金还是REITs，都不要选择上市时间过短的投资标的。很多问题需要时间才能暴露出来，连续多年都优秀的投资标的才是真的优秀。
第三，要查看REITs历年的分红率，千万别被短期的高分红所迷惑了。
我发现有不少REITs刚上市的一两年分红率非常高，但是越往后就越低。而且REITs的分红金额与业绩高度相关，其业绩虽然相对于企业而言更稳定，但也可能发生较大变化。
第四，要看REITs的存续期限，如果是特许经营权类还要看其特许经营权的到期期限。
要注意的是，特许经营权类REITs的存续期限与其底层资产的特许经营权到期期限未必一致。
优先考虑存续期限及特许经营权到期期限更长的REITs，其不确定性会更低。
第五，查看REITs的溢价率，溢价率过高的REITs要谨慎投资。
溢价率即REITs价格偏离单位净值的幅度，可以看作是REITs的估值，溢价率越高说明价格偏离基本面越严重。
在挑选出优秀的REITs之后，我们就像投资高股息股一样去买卖REITs，并追踪其业绩以调整仓位即可。
