前天回顾了白酒的半年报，观点很明确，白酒板块作为少有的营收和利润增速仍为双位数的行业，值得高看一眼。
看过了增利又增收的板块，今天换换口味，看看2022年最惨的行业，房地产。
2022年1-7月，全国商品房销售金额同比下跌28.8%，百强房企全口径销售金额同比下跌47.6%，基本腰斩了。
1-8月的土拍数据也很凄惨，全国累计推出13276宗用地，规划建面78592万平米，同比下降了43%，挂牌均价3435元/平米，一线城市土拍规模降低6%，而二三线城市新增住宅用地分别下滑50%和42%。
不过，从数据看，从去年7月到今年6月，算是地产行业近10年的最寒冷的一年，但是全国商品房销售面积仍然维持在了13.55亿平米（之前14亿平米以上）。
粗略算一下，假设2030年我国平均城镇化率达到70%（2021年全国常住人口城镇化率64.72%），那么城市人均住宅面积会达到43平米（2021年为39.8平米），那么未来每年的商品房销售面积是9.57亿平米。
换个角度，咱们假设现有的517亿平米住宅会在未来60年内折旧（即在未来60年内有置换需求），如果按1.2倍更新比例来计算，未来每年的商品房需求量仍然在10亿平米左右。
所以，无论从城镇化率来算，还是从改善需求来算，谨慎乐观的条件下，未来全国的商品房销售面积会缓慢下降，但是中枢仍然在10亿平米左右，而且，这里面还没有计算旧改带来的市场。
这意味着，没有那么悲观，地产这个行业，依然是万亿级的市场，蛋糕虽然小了，却仍然是块很大的蛋糕。
蛋糕小了，切蛋糕的人也原来越少了。
其实从2019年开始，房企倒闭的数量就节节攀升，2020年疫情更是给很多岌岌可危的中小房企最后一击，2019年超过377家房企申请破产，2020年上升到了408家，2021年稍有下降，343家，不过今年就有点刺激了，1-5月已经有200多家房企发布破产公告。
截至2021年12月31日，我国仍有11.2万家房企，根据去年年底央行金融市场司邹澜的说法，每年将近500家的房企进入重整和破产是优胜劣汰和出清的重要方式。
从数据来看，出清正在进行。
上半年，124家上市房企有60%营收下滑，70%净利润下滑，30%以上的房企出现亏损。
看的出来，以央企为主的头部房企（某大和某创已经不是头部），营收走在前面，而且净利润下降的速度也好于其他类型。
拿率先发布年报的72家房企来说，头部房企净利润增速为-29%，而中型房企的净利润下滑达到了134.25%，小型房企净利润增速是-47.07，比头部惨了好多。
按照国企和私企分类，情况好很多，央国企上半年净利润增速为-38.25%，民企归母净利润增速为76.89%，央企降幅只有私企的一半。
利润率方面，央企2022H1的毛利是24.70%，下跌4.65%，民企毛利16.45%，下跌1.47%，净利率方面小型房企的34.53%明显高于头部房企的18.32%。
在最重要的负债率上，净负债率比去年年底增长了了5.99%，达到75.43%，而头部的负债率55.63%明显好于中部房企的111.50%负债率，民企虽然负债率虽然只有67.66%，低于央国企的81.80%，但是信用评级上民企明显比国企差乐不止一个等级。
昨天的文章里已经说了，在出口降速的情况下，想要稳大盘，地产和消费是主要抓手。
消费至今看不到有力的政策，说实话，除了印钱和消费券，笔者想不到其他可以刺激消费的有效办法，促进家电和新能源车下乡只在那个年代有用。
相反，地产方面，可以做的有很多，比如已经在做的“一城一策”，比如郑州搞的有一定表演性质的“大干30天”，都是地方在使劲恢复地产信心的缩影，我料想，如果9月出口继续走弱，郭嘉会有更为激进的稳地产措施。
当然，笔者一向不鼓励大家去赌政策，毕竟，9月加息多少还不知道呢，什么事儿都有可能发生，从我的逻辑看，头部的优秀房企未来依然有每年10亿万平米的市场去争夺，假设每平米均价10000元，那也是10万亿级的市场，大家都悲观的时候买入未来大概率可以跑在前面的企业，是没毛病的，问题只是行业出清要多久而已。
由于笔者自己在央国企里，所以对其核心竞争力有所疑虑，加上对万科的特殊感情，依然选择万科。
