什么是融资租赁？
融资租赁是一种新型的租赁合同，以融物为表现形式，内容实质上是融资。通常用于购买昂贵的资产，例如大型机器设备、船只，飞机等。在订立融资租赁合同时，出租人事先并不拥有租赁物，而是会根据承租人的要求购买所需的资产，然后将其租给承租人使用，承租人支付租金以及利息和其他费用。在租赁期结束时，承租人可以选择购买资产或者将其归还给租赁公司。
简单理解就是，你需要用某个设备，很想要买，但是买不起，这时你可以找个有钱人(融资租赁公司)买下它，然后租赁给你使用，融资租赁的租赁期较长，接近于资产的有效使用期。承租人可以在租期内，长期占有使用设备。出租人将与租赁物所有权有关的全部风险和报酬转移给承租人。
而普通经营租赁是一种短期租赁形式，通常承租人单纯为了满足生产、经营上短期的需要而租入资产，承租人对出租人已有的物件交付租金后，拥有使用权，租赁期满后，将物件完好地退还给出租人。出租人要向承租人提供设备的保养、保险维修和其他专门性技术服务。一般经营性租赁中只涉及两方当事人：出租人和承租人。在订立传统的租赁合同时，出租人事先已经拥有了租赁物。
新准则下的租赁：
2018年财政部发布了修订的《企业会计准则第21号--租赁》。新准则与国际财务报告准则IFRS 16趋同。核心变化主要是取消承租人关于融资租赁与经营租赁的分类，因为在原租赁准则，下承租人的经营租赁会形成表外资产，这些年来国内外不少财务舞弊，是承租方将实质上的融资租赁，以经营租赁的形式进行处理，从而达到资产和负债都不上表的目的，降低企业资产负债率。
新租赁准则通过承租人租赁确认使用权资产和租赁负债的方式，弥补这一漏洞，进一步降低财务报表粉饰的可能性。要求承租人对所有租赁(除了选择简化处理的短期租赁和低价值资产租赁外)确认使用权资产和租赁负债，并分别确认折旧和利息费用。在出租人方面，基本沿袭了原租赁准则的会计处理规定，但改进了出租人的信息披露，要求出租人披露对其保留的有关租赁资产的权利，所采取的风险管理战略、为降低相关风险所采取的措施等。
以下是承租人账目处理的前后变化：
新租赁准则对企业影响：
在新准则下，对于大量采用经营租赁的行业，包括零售、运输航空、电信、教育、医疗等，由于会计处理的变化将造成承租人的财务指标发生重大变化。从2021年开始，当我们看到公司财务指标发生重大变化时，可能是新租赁准则的实施造成的。以下是几个明显指标的变化：
1、资产负债率可能会提高，原准则对于经营租赁业务相关的资产和负债，是不计入资产负债表内的，容易出现表外融资的情况。新租赁准则下所有租赁资产(简化处理的短期租赁和低价值租赁除外)，都需要计入资产负债表——资产和负债同时增加，从而提高资产负债率。
2、对于现金流量表来说，经营活动现金流量等相关的数据，也会发生变化。原租赁准则下，经营租赁费用计入经营活动现金流出；新租赁准则下，租赁负债本金及利息都计入筹资活动现金流出，这样的话，经营活动现金流出减少，从而增加经营活动现金净流量。
3、在原准则下，租赁费用计入管理费用等科目，从EBITDA中扣减；新租赁准则下，租赁资产需计提折旧并确认相关财务费用，而EBITDA中不扣减折旧和财务费用，因此金额将有所增加。
