因为疫情，很多人的工作收入出现了变化和变得不稳定。尤其是小微企业主，疫情让他们的经营收入变得不可预测。
很多人就有想法，现在是不是要提前还房贷款，咱们做不到开源，那就要节流，这样至少可以减少一部分负债支出。
那么， 哪些人应该提前还款，哪些人不应该呢？
符合下面条件任一条件的，个人觉得应该提前还款。
一、资产负债比超过60%或者月贷款利息支出超过家庭月收入60%的
什么是资产负债比呢？就是所有负债除以资产。比如你及你的家庭现在包括房贷、车贷、消费贷等贷款本金之和除以你及你家庭的总资产的评估值，这些资产主要是包括房产、车子其他有价物，比如黄金、珠宝等。 当这个比值超过了60%，说明你的资产负债过大，应该要降低你的负债。
贷款利息支出超过家庭月收入60%，举例说一下，即一个家庭一个月收入为2万元，当你每个月的贷款利息支出超过了1.2万时，就会有现金流风险。因为除了贷款利息支出外，你还有其他的必需生活支出，比如购买食品、穿衣以及打车、小孩子教育等等日常消费支出。
总之60%这个比值是一个重要信号，超过这个信号就要考虑降低负债。
二、手上持有的现金超过25万且找到合理的低风险投资渠道收益率低于房贷贷款利率
假设你家庭的房产房贷利率为5.5%，还有100万的房产本金未偿还，而且家庭现有50万现金，且这50万目前主要是投资低风险的存款产品或者债券产品，当前的综合投资收益率在4.2%左右。
那么，这个时候，可以发现投资收益是低于房产贷款利率的，这个时候就应该提前偿还贷款，减少负债成本支出。
因此，可在留下6个月的生活费后去偿还贷款。假设每个月的生活费开支是1万，那么50万的现金在留下6万后，其余的44万可拿去提前偿还100万房贷中的44万。
这样操作的原因很简单，就是因为投资收益低于借款成本，这个时候就不适合投资，而是偿还债务。
三、存在可以通过个人经营性抵押贷款获得低利率贷款资金来偿还过去高房贷利率的情况
如果你自己是一个个体户、小微企业主或者家庭有人是自主创业的，那么现在就可以享受到国家对小微企业和个体户的扶持政策。即使用个人经营性抵押贷款获取的资金用于偿还家庭的其他人的房贷高利率。
目前国家出台的针对小微企业的个人经营性抵押贷款的利率在3.7%左右，比如工商银行、建设银行都有相关产品。
要获得个人经营性抵押贷款低利率的条件有如下几点：
1、有一个经营正常的企业或者个体户且一般要求企业成立超过一年；
2、借款人通常是企业法人或者持股比例超过20%；
3、借款人能实现自主支用；
4、借款人有另一套无房贷的房产抵押物。
比如：张三手上有两套房产，其中一套价值200万，无房贷，另一套价值300万，有125万贷款，贷款利率为5.6%，目前每月有1万的月供，还有15年。张三的父母是小微企业主，此时，就可以让张三的父母申请个人经营性抵押贷款（工商银行、建设银行），并使用张三手上的另一套无房产的房产去做抵押，获得贷款（通常能获得抵押物最低50%，最高70%的额度）。
个人经营性抵押贷款，通常是10年授信额度，这样实现每年按月付息，到期还本。这样获得的3.7%抵成本资金由张三父母自主支用时，给到张三，张三再申请另一套房产进行提前还款，即可实现用低成本置换了高成本的房贷。
该方案有一定的风险性在于两点：
1、关于小微贷款的2022年能享受的政策是否意味着以后会持续享受呢?个人认为小微贷款是基于LPR来定价的，随着LPR价格越来越低，未来小微贷款的资金成本越来越低是大概率事件；
2、涉及到查企业、查张三父母的征信等问题；
3、每年一次要还一次本金，然后再借出来的操作，会增加一点资金过渡成本。通常建议的假设要借款100万，可分多次间隔一段时间提取，这样资金过渡的成本就会少很多。
总之，这就是关于一些提前还房贷的一个人心得分享。
