疫情发生到现在都已经两年多了，当初说好的一切都会好起来，可是现在似乎并没有好多少，而是每天做核酸。尤其是上海这么一个特大城市疫情越来越严重，日新增破2万，这么大一个金融中心城市竟然也不得不封城，这对经济的冲击和影响是可想而知的。所以今年GDP增长5.5%的小目标是很有压力和难度的。
在这种情况下，工作难找，生意不好做，收入下降，很多人开始顶不住了，“地主家的余粮也不多了”，于是在网上不断诉苦和抱怨，充满了消极悲观和负能量。有人说失业了工作难找，收入下降，房贷还不上了，卖又卖不掉，马上要被法院给拍卖了；还有人发现阿里拍卖网上的法拍房数量激增，围观的很多，但报名参与的都是零，说明现在断供的很多，拍卖都没人敢接盘；还有人抱怨银行不配合全民防疫，房贷还招收不误，赚黑心钱等等。
其实这个时候我们才能更好反思一下房子到底是资产还是负债。其实房子到底是资产还是负债，判断标准很简单，当你买的房子的月供小于租金收入，能产生正向现金流的时候它就是资产，反之，如果月供远远高于租金收入，形成负现金流，那就是负债。
如果你的房子现在租金很高，完全可以覆盖你的月供，这时候就算疫情影响收入下降，那么你也不会担心还不上银行贷款。相反，如果是负现金流的话，遇到失业或其他什么灾难而没了收入，那现在可就慌得一笔了。你买这样的房子不但没有获得收入，反而在贴补你的租客。于是这个游戏就变成了，你在承担债务风险和房价波动风险的同时还要拿出钱来去为你的租客支付利息。这是不是很傻很天真的一件事情？
然而就这么一件很傻很天真的事情很多人却干得乐此不疲，因为房价一直在涨嘛，买房不就是为了赚个差价吗，而且中国的房子又不可能跌下来，会一直涨上去。那么涨了以后把房子卖掉就能赚钱，能赚差价的东西管它现金流是正还是负呢。然而实际上，这世界上没有只涨不跌的东西，不要天真地以为中国的房价就不可能下跌，现在受疫情影响，很多地方的房子已开始下跌，很多人已经被套在房子里，炒房炒成了房东，甚至连房东也做不成，而成了老赖。这是不是应该让我们多少有点反思，必要再迷信买房稳赚不赔的神话。其实，炒房跟炒股是一样的道理，总想低买高卖赚差价的话，总有一天会被套住。击鼓传花的游戏总有传不下去的一天。
所以，真正的投资就是要投资那些能产生正向现金流的资产，不管是房子、股票、还是做生意都应该是这样。一切不以产生正向现金流为目的的投资都是耍流氓，流氓耍的太多了迟早会被抓住判刑。
有人问李嘉诚为什么这么成功，李嘉诚回答道：“你要记住，在你手上一定要有一件天塌下来都赚钱的生意”。也就是说你要有一个能源源不断产生正向现金流的生意，这个生意才是真正的摇钱树，也是做其他投资的底气。
这就是最近一段时间我对房子的思考。总之，如果是刚需和自住，还是要趁早买，投资的话还是不要考虑房子了，未来空间有限，流动性也不好，很难变现。而且买房的话尽量买现房，不要买期房，不要买期房，不要买期房，重要的事情说三遍。因为现在很多开发商业绩严重下滑，现金流很差，净负债率已经非常的高，房子盖着盖着如果资金跟不上的话，很有可能成为烂尾楼。
以万科为例，根据其刚刚公布的2021年年报，净利润出现了2009年以来的首次负增长，同比下滑-45.7%。尤其是经营活动现金净流量，从531.88亿下滑到了43.13亿，同比下滑-92.29%。净负债率由18.09%上升到了29.69%，同比上升11.6%。
万科的现金流现在之所以这么差，主要就是预收款减少而应收款增加，看下图就可明白这一点。说白了就是房子不好卖了，原来都是一开盘就秒光，现在恐怕就没那么热销了。
你想想一向以财务稳健著称的万科现在都这个熊样，其他的小开发商的现金流恐怕更差，随时都有资金断裂的风险，那你买了这些开发商的期房，最后盖一半停工了，到时候你找谁恐怕也不管用了。
西安就有个小区名叫易合坊，8年前买的房子，直至今年仍未交房。今年2月底，再也无法忍受的业主纷纷搬进没有通水电的毛坯房内，用太阳能板充电，用木板当床，房屋没有通水，只能购买桶装水抬上去，上厕所时，小便临时在家里解决，大便则要跑到楼下工棚的临时厕所。这场景想想简直太悲惨了，你要买到这样的烂尾楼简直倒了八辈子霉了，祖孙三代六个口袋攒下的钱恐怕就这么打了水漂。
所以，最后再重复一下，不要买期房，不要买期房，不要买期房。
