2021年6月21日，首批9只基础设施公募REITs分别于沪深交易所正式上市，目前已上市11只，沪市6只，深市5只，沪市的基础设施公募REITs代码为508打头，深市为180打头，具体如下图所示：
基础设施公募REITs(Real Estate Investment Trusts，不动产投资信托基金)的全称是公开募集基础设施证券投资基金，根据交易所的定义，基础设施公募REITs是指依法向社会投资者公开募集资金形成基金财产，通过基础设施资产支持证券等特殊目的载体持有基础设施项目，由基金管理人等主动管理运营上述基础设施项目，并将产生的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。
基础设施项目主要包括仓储物流，收费公路、机场港口等交通设施，水电气热等市政设施，污染治理、信息网络、产业园区等其他基础设施。其中证监会明确规定不包括住宅和商业地产。
根据中国证监会于2020年8月发布的《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》，基础设施公募基金是指符合下列特征的证券投资基金产品：
1、80%以上的基金资产投资于基础设施资产支持证券（ABS）全部份额。其余资金应利率债，AAA级信用债，或货币市场工具；
2、基金通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权，并通过资产支持证券和项目公司等载体取得基础设施项目完全所有权或经营权利；
3、基金管理人主动运营管理基础设施项目；
4、以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流为主要目的；
5、采用封闭式运作，不开放申购赎回；
6、收益分配每年不得少于1次，分配比例不得低于合并后基金年度可分配金额的90%。
基础设施公募REITs与股票、债券、基金的差异
一、与股票的差异
1、价值波动较小
公募REITs底层资产为不动产，运营稳定，单位价值波动较小，而股票波动较大。
2、收益增长有限
底层项目收入大幅增长可能较小，收益增长有限，而股票有较大的增长空间。
3、具有较高的分红比例
公募REITs设有强制分红比例，收益分配比例不低于90%，相较股票更为严格。
二、与债券的差异
1、公募REITs没有固定的利息回报
公募REITs本质为权益投资，收益来自资产运营收入和资产增值，会有一定的变动，而债券为固定收益产品，有固定的利息回报。
2、公募REITs没有主体信用担保
公募REITs本息没有主体信用担保，依赖于资产本身的运营，而债券依赖主体信用兑付本息。
三、与基金的差异
1、资金投向不同
公募REITs产品投资标的为不动产等资产，而普通公募基金分散化配置股票、债券等。
2、收益来源不同
公募REITs收益来源主要有项目经营收益和资产增值，而公募基金收益包括股息、利息收益和资本利得等。
3、产品定位不同
公募REITs通过运用基础设施项目获得基金价值提升，而普通公募基金通过灵活配置资产，实现投资收益。
基础设施公募REITs的交易规则
1、涨跌幅限制：首日涨跌幅为30%，非首日为10%；
2、申报数量：交易单位为100份或其整数倍，竞价单笔上限为10亿份；大宗或询价为1000份或其整数倍；
3、交易方式：竞价、大宗和询价（询价为公募REITs区别于普通基金交易的交易方式）；
4、封闭式运作：不开放申购和赎回，场外份额持有人如需要交易，需将其持有的基金份额转托管至场内方可交易；
5、结算方式：T+1净额结算担保交收；
6、回购方式：可以作为质押券参与债券质押式回购。
从上图的基础设施公募REITs的结构示例图可以看出，试点阶段的基础设施公募REITs采用的是“公募基金+ABS”双层结构，由于公募基金无法直接投资非标准化的基础资产，所以通过资产证券化，将底层的基础资产转换为满足公募基金投资要求的ABS产品。
在这里，选取深交所培训中广交投的案例来带大家了解公募REITs的一个整体结构和业务流程，下图选取自深交所“固收微课堂”。
先来了解下此案例的几个主要参与方：
公募REITs：平安广州交投广河高速公路封闭式基础设施证券投资基金（基金代码：180201）
资产支持证券：平安广州交投广河高速公路基础设施资产支持专项计划资产支持证券
基金管理人：平安基金
资产支持证券管理人：平安证券
项目公司：广州交投广河高速公路有限公司
基础设施项目：广河高速(广州段)的特许经营权及基于特许经营权而投资建设和拥有的广河高速(广州段)资产
原始权益人：广州交通投资集团有限公司
运营管理机构：广州交投及广州高速运营公司
业务逻辑：
1、原始权益人将广河高速的特许经营权作为基础资产剥离出来成立项目公司；
2、平安证券以项目公司所持有的基础资产的收费权作为ABS的底层资产成立资产支持专项计划；
3、平安基金作为基金管理人设立并管理公募REITs，资金募集完毕后，购买ABS 100%的份额；
4、平安证券将收到的资金买入项目公司100%的股权。
通过这番操作后，最终达到公募REITs间接取得基础设施项目经营权的目的，公募REITs利用基础设施项目的运营收入，每年为基金投资人进行分红。
由于公募REITs的管理人需要管理基础设施项目的运营，而项目运营需要相关行业的管理经验，所以平安基金委托了运营管理机构负责基础设施项目的运营管理。
其中平安证券和平安基金为同一控制人下属的金融机构，同时为了基础设施项目的正常运营，平安基金委托的运营管理机构为原始权益人的下属子公司。
就这样，广交投就将自身广河高速的收益权，通过基础设施公募REITs的形式，出售给了基金投资人，而投资人也通过购买该公募REITs享受到广河高速的分红收益和基金的投资收益。
最后再考虑一个问题，监管推出基础设施公募REITs的意义是什么？
我们先来看下上交所的官方解释：基础设施REITs是国际通行的配置资产，具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点，能有效盘活存量资产，填补当前金融产品空白，拓宽社会资本投资渠道，提升直接融资比重，增强资本市场服务实体经济质效。短期看有利于广泛筹集项目资本金，降低债务风险，是稳投资、补短板的有效政策工具；长期看有利于完善储蓄转化投资机制，降低实体经济杠杆，推动基础设施投融资市场化、规范化健康发展。
上交所说的已经非常全面了，我来谈一下我的理解，基础设施类企业由于投资期限长，风险收益比较低，很难吸引到风投资金，一般只能通过银行贷款进行融资；国家想扶持基础设施类企业的发展，但是又不想通过银行信贷的方式，因为这会导致间接融资的规模提升，与十八大以来一直强调的提高直接融资比重，优化融资结构的目标背道而驰，所以通过推出REITs的方式，将基础设施类企业中的优质资产剥离出来，进行资产证券化，打造成一个风险和收益适中的新型金融产品，吸引长期趴在银行账上的储蓄资金进行投资，这样就在没有提高银行信贷规模的前提下为基础设施类企业吸收到了投资，同时拓宽了社会资本投资渠道。
从目前上市的REITs项目来看，基本都是大型国企的优质资产，应该是交易所为了平稳推出基础设施公募REITs而精选出来的企业项目。随着时间的推移，会有越来越多真正需要通过REITs来融资的中小企业进行上市发行，如何把控审核尺度，从而平衡项目风险是监管需要关注的重点。
