根据人民银行数据，截至2025年6月末，我国个人住房贷款余额37.74万亿元。结合工农中建交邮六大行2025年半年报，这6家银行2025年6月末个人住房贷款余额合计25.09万亿元，占我国全部个人住房贷款余额的66.48%；如加上招商银行和兴业银行两家股份行中的大行，8家银行2025年6月末个人住房贷款余额27.61万亿元，占我国全部个人住房贷款余额的73.17%。可见我国个人住房贷款主要由这8家银行提供。
主要商业银行个人住房贷款余额对比如下表（单位：亿元）：
对于这8家银行来说，个人住房贷款也基本是其最大的单一贷款品种。如2025年6月末工商银行个人住房贷款余额6.05万亿元，是其最大的个人贷款品种，占全部贷款余额的20.1%。
随着全国房地产市场低迷，房价下跌，我国主要商业银行的个人住房贷款不良率也持续上升。比如工商银行2025年6月末个人住房贷款不良贷款率已经达到了0.86%，较2024年末的0.73%又上升了13个BP。而2021年前，工商银行个人住房贷款不良率则不到0.30%，2019年末更只有0.23%。5年半时间，其个人住房不良率上升了近4倍。
其他主要银行也基本类似，建行、农行、中行、交行和邮储2025年6月末个人住房不良贷款率均超过0.7%，均较5年前有大幅攀升。
面对不断上升的住房贷款不良率和不良余额，商业银行也不断采取措施来处置这些不良资产。个人住房不良贷款证券化正是主要的处置手段之一。
根据公开数据，自2020年以来，我国个人住房不良贷款证券化单数和参与机构持续增加。由2020年的6单证券化项目上升到2023年的23单，2024年进一步上升到29单，2025年上半年就有19单，全年可能再创新高。
通过证券化处置的个人住房不良贷款金额（本息费口径）也在快速增长。2024年处置了701.11亿元，2025年上半年处置了495.86亿元。
个人住房不良贷款证券化的参与银行也在不断增长。2020年时只有建行、工行和中行3家银行参与，而2024年时有13家银行参与，2025年上半年就有14家银行参与了个人住房不良贷款的证券化。
随着证券化单数、处置金额和参与银行数量的增加，处置的贷款笔数也在不断上升。2024年商业银行通过证券化处置不良房贷13.22万笔，2025年上半年就处置了8.38万笔。
而房贷的每笔贷款对应着一套住房，2025年上半年处置了8.38万笔不良房贷即意味着拟处置8.38万套个人住房。也就是说近年来，商业银行通过证券化在不断对外出售住房，2022年拟出售4.25万套，2023年快速增长到拟出售11.36万套，2024年增长到13.22万套，2025年上半年就8.38万套。
根据我国主要房地产公司——万科的年报，其2024年全年交付的房屋为18.2万套（含住宅、公寓、商办等），2025年上半年交付4.5万套。而2025年上半年商业银行通过不良住房贷款证券化拟出售8.38万套，超过了万科的交付数量。
因此说商业银行或成为我国最大的住房出售方。
2020年以来我国个人住房不良贷款证券化情况如下表：
为什么说商业银行进行个人住房不良贷款证券化就类似于在出售甚至抛售住房呢？
这得从证券化的原理说起。
银行住房贷款证券化的原理是将住房贷款未来的收益打包一起出售给投资者。其有点类似于将住房贷款未来的收益抵押给投资者，投资者先支付一笔资金给银行，银行用以后住房贷款的收益慢慢偿还投资者支付的投资款。其本质是商业银行的一个融资行为。
那么住房贷款未来的收益是什么呢？
这又分两种情况，一种是住房贷款还没有进入不良贷款；另一种是住房贷款成为了不良贷款。
在住房贷款没有进入不良贷款前，借款人在按时偿还这笔贷款，这种情况下住房贷款未来的收益就是借款人按时偿还的贷款本金和利息。以前我国不少商业银行也开展过非不良类的个人住房证券化业务，但近年来该业务逐年减少。
在住房贷款成为不良贷款后，情况就变了。住房贷款成为不良贷款意味着借款人已经不按时或干脆就不还本付息了。此情况下，像正常贷款中的借款人按时还本付息的收益就不再存在。这时贷款的未来收益就只能依靠处置房贷的抵押物——即出售房屋获得的现金流来进行偿还了。
由于个人住房不良贷款证券化的全部贷款均是成为不良了的住房贷款，因此说商业银行进行个人住房不良贷款证券化就类似于在出售住房。
从住房不良贷款证券化的结构看，以邮储银行2022年第二期不良资产证券化项目为例。
该笔个人住房不良贷款证券化业务于2022年9月23日开始将证券化的证券交付给信托公司（可以理解为于9月23日进行了证券化），其中占比76.79%的优先档预期于2025年1月26日到期，少量的次级档于2027年7月26日预期到期。可以理解为这笔证券化业务的现金流大部分期限为2022年9月到2025年1的两年半时间，即使以2027年7月26日的法定到期日算也就不到5年时间。
而根据资产情况，这个证券化的资产包中的个人住房贷款加权平均剩余年限为19.73年，涉及5623个借款人和5633笔贷款（即5633套住房）。
也就是说如果这个证券化资产包的借款人按时还款，得用近20年时间还完。但进行了证券化了就需要在5年时间内对投资者（至少是优先档的投资者）进行偿付，等不到让借款人用20年时间来慢慢还了，况且借款人也基本不还款了，因此商业银行迫切需要在5年时间内尽最大可能处置（出售）这5633套房产。
如果房市仍然低迷，商业银行个人住房贷款不良率或将继续上升，通过证券化处置住房不良贷款的银行、单数、贷款笔数（对应的房屋）必将持续上升，而处置得越多对对房价可能越有压制，甚至进入越处置房贷不良率越高的怪圈。
