当下中国的房子还值得投资吗？近几年这个话题的讨论热度很高，今天的文章就分享一下我的看法。
先说结论：当下中国绝大部分的房子的投资价值都不大，只有人口净流入的核心城市的核心地段的房子值得投资，未来房子的投资回报率将显著低于A股。
2022年以前的20年时间，是我国房地产市场的黄金年代，房价一路高歌猛进，部分城市的房价涨幅超十倍。许多人因此受益，通过炒房或投资房地产股票赚得盆满钵满。
房价长时间的上涨也给人们留下了房价“只涨不跌”的印象。还记得过去那个经典的段子：“人生有三大错觉：股市要涨、房价要跌、TA还爱我”。
可如今时过境迁，“错觉”照进现实，全国各地的房价在2022年暴跌，甚至倒逼政府由原来抑制房价上涨的政策倾向，转变成防止房价过度下跌。
纵使时代已变，但总有人对房价抱有幻想。毕竟过去房价飞涨的经历确实在众人心中留下了深深的烙印，很多人依然维持着原有的思维惯性。
那么我们到底该如何分析未来的房价走势？其实并不难，按照著名经济学家任泽平的观点，房价走势主要看三点：短期看金融、中期看土地、长期看人口。
房价短期走势受金融政策影响。当前我国正处于降息周期，整体的利率水平处于低位，这对房地产企业和购房者而言都是利好。
乍看之下，当下的金融政策利好房价，但是我们千万别忽略了一个更大的背景——当下的经济状况较差，而这才是迫使央行多次降息的原因。
也就是说，经济差是因，降利率是果。
当下找工作难、失业率高，许多企业也采取了降薪、裁员的举措，导致人们的收入预期相较于以前显著下降，进而压制了人们的购房意愿。
毕竟，收入不稳定，但每个月要还的房贷可是稳定的。况且房子买了还可能继续跌价，在如此的境况下，人们做买房决策时必定会比以前谨慎得多，房价在短期内难涨。
而这也是我在以下这篇文章中劝大家当下尽量不要负债的原因。
房价中期走势受土地政策影响。多年以来，土地出让金和房地产税收为是地方政府的主要收入之一，这也是近年来讨论度很高的“土地财政”困局。
然而，随着房价暴跌导致地价暴跌，甚至许多地皮流拍，政府已经充分认识到了这一问题。未来，政府必定会降低对土地财政的依赖，不再致力于推高地价，“房住不炒”的政策也必定会坚决落实。
未来，除了一线与强二线城市的土地依旧稀缺，其他城市由于人口大量流出以及经济发展增速放缓，土地供给将大于需求。因此，从中期角度看，未来大部分城市的房价也很难上涨。
房价长期走势受人口因素影响。当下我国老龄化与少子化的趋势已经很明显了，而老年人的购房需求普遍较低，适婚青年的购房意愿相对较高。由此我们很容易就能得出结论：房价长期也不看涨。
此外，过去二十年我国飙涨的重要原因之一就是快速城镇化，大量农村人口涌入城市定居，城市的住房需求陡增。
然而当下我国的城镇化率已接近70%，上升的空间已经不大，近些年城镇化率的增速也明显放缓：
未来，除了部分核心城市会维持人口净流入，绝大部分城市的常住人口都将呈现下降趋势。没有人口支撑，购房需求不足，房价自然涨不起来。
而且当下中国的房子存量太多，大量年轻人可以继承父母留下的房子，这同样会压制房价。
当下我不建议大家去炒房。即使在过去的房价上涨时期，我也不太建议普通人去炒房，原因如下：
第一，房产的总成本高。
我在前面的文章中提到过“三分之一投资原则”，即单个投资品的投资额不能超过自己可投资资金总额的三分之一。
也就是说，购买一套房子花的钱应该低于自己可投资资金总额的三分之一。然而，现实情况往往相反——许多人购房时的可用资金反而不足房屋总价的三分之一。
除了购房款，房屋维修基金、契税、印花税、增值税、个人所得税、土地出让金等税费，也是房子的交易成本。因此，房子的投资总成本非常高，并不适合闲钱不多的普通人去投资。
第二，房产的收益率不如股票。
虽然过去二十年来房价涨幅巨大，但A股中年化收益率比房子更高的股票也有很多。而在下一个二十年，A股大盘的涨幅注定会跑赢房价的涨幅。
若从租房的角度看，租金回报率普遍低于5%，有些房子甚至只有1%，更不用谈那些租不出去的房子。而在A股中，股息率大于5%的股票也并不罕见。
第三，房产流动性差。
这个问题也是显而易见的，在各类投资品（股票、债券、基金、REITs、数字货币、贵金属、金融衍生品等）中，房产的流动性几乎是最差的。
在以下这篇文章中，我详细论述过资产流动性的重要性：
第四，炒房风险高。
过去的长时间房价上涨让人们忽略了一个事实：炒房本身就是一种高风险投资，其风险等级不亚于股票。除了房价下跌之外，楼盘烂尾、房屋质量问题、产权纠纷等也是风险因素。
第五，租不出去的房子是负资产。
所谓负资产，就是持有该资产会导致持有者现金流出。房子交楼后往往要按时缴纳物业费，房龄大的房子还需要掏钱维修或翻新，未来甚至还可能要缴纳房产税，这些都是房主的经济负担。
如果你确实想要投资房产，一定要关注“租售比”，租售比＝每月租金/房屋总价。国际上公认的合理租售比在1:200到1:300之间，对应一年的租金回报率为4%-6%。租售比越低，风险越大。
可以肯定的是，未来投资房产赚钱的难度要远远大于过去。以前房价普涨，随便买一套房子都能升值。但以后房价必定会严重分化，买房必须得要精挑细选。
未来，房子的金融属性（或者称为投资属性）将会显著弱化，重新回归居住属性。
总而言之，我并不完全反对投资房产，但劝各位炒房客一定要慎重。
