今天聊聊华夏幸福，还是先看看企业是做什么的？
华夏幸福是一家地产公司，早期帮地方政府规划开发新城，配套开发住宅来盈利。
2021 年后，公司开始转型，从房产开发变成了产业新城服务商。
产业新城服务商简单理解就是给城市规划产业方向、招商引资、运营园区，甚至代建厂房和物业；布局低空经济、园区新能源等，还有就是完成保交楼。
首先说地产业还会不会回到之前，目前判断是回不去了，那么房产公司从开发公司就会逐步转变为服务公司，或者说是维修、管理房产或园区的企业，物业也是其中一部分。
可以理解为已建好的园区是它的生产资料，围绕这些园区租赁、服务是未来的赚钱方式。
从行业看，房产开发还是主要的收入来源，但主要利润来源已经是物业和招租服务，这和我们上面的判断基本是一致的。
产业链上说，物业和招租服务属于终端产品，产业链应该算是强势的。
但从产品上看，国内产业园区有很多，大家很难提供差异化的服务，这就意味着同质化比较严重，未来经济下滑，客户只能越来越少，这时想拿到客户除了价格战，想不出更好的办法。以此判断，如果持续下去，产品是弱势的。
前十大股东占总股本41%，第一大股东占总股本11.5%，股权较为分散。
公司最终控制人是王文学，公司董事长也是王文学，那么股东是强势的。
董事长简介：
王文学，1967年出生。
王文学在廊坊交通运输局，成为了一名司机。1992年，他毅然辞去运输局的工作，在廊坊市委党校附近盘下一间门店，“川崎火锅店”正式营业。
1998年7月，年仅31岁的他，在廊坊创办了华夏房地产开发有限公司（华夏幸福基业股份有限公司的前身，以下简称华夏幸福），由此踏入风起云涌的房地产行业。
2002年，华夏幸福接手固安工业园区的开发，这是其产业新城模式的起点。
2011年，华夏幸福通过借壳上市，进入了A股市场。
董事长简介看，董事长有创业经验，董事长是强势的。
总结一下：产业链强势、产品弱势，股东强势，董事长强势，公司处在强势环境之内。
看看历史经营情况：
营收上看，2020年1012亿，2024年237亿，减少76.58%。
非净利润上看，2020年32.77亿，2024年-115亿，利润由正转负。
市值上看，2020年506亿，2024年105亿，减少79.24%。
毛利率和净利率上看，2020年毛利率37.19%，净利率3.62%；2024年毛利率37.54%，净利率-20.27%，毛利率略涨，净利率转为负值。
看看营收是如何分配的？
用2025年三季报和2024年三季报进行对比，营业总收入38.82亿，减少72%，营业成本35.34亿，占收入的91%，减少63.48%。
营业总成本161.21亿，占收入的415%，减少31%。
毛利润3.48亿，营业利润-122.39亿。
收入减少72%，营业成本减少63.48%，营业总成本减少31%。
销售费用1.63亿，占毛利润的46.83%，减少63.76%。管理费用15.07亿，占毛利润的4倍，减少27.35%。
研发费用0.07亿，占毛利润的2%，减少7.78%。财务费用69.16亿，占毛利润的19倍，增长14.42%。
最后，净利润-99亿，减少393%；扣非净利润-101亿，减少32.55%。
管理费和财务费都是过高了，企业如果不能降低债务水平，估值会受到较大影响。
算个清算价值：
流动资产：现金24.24亿，应收270.09亿，存货709.7亿，其他应收款178.65亿，一年到期的非流资产49.51亿，其他流动资产65.78亿，总计1297.88亿。
非流资产：长期投资106.58亿，厂房48.1亿，在建21.39亿，总计176亿。
流动负债：短期借款73.1亿，应付342.93亿，合同190.18亿，工资和税129.64亿，一年内到期非流负债246.21亿，其他流动负债85.74亿，总计1067.8亿。
非流负债：长期借款730亿，应付债券342.23亿，长期应付款3.6亿，总计1075亿。
资产合计1473亿，负债合计2142亿，净资产比较难看了。现金24.24亿，长期投资106.58亿，短期借款73.1亿，长期借款730亿，现金流也很难看。
一年银行利息是69亿，一年毛利润是3亿，如果这样下去现金流只能越来越差。
企业没有估值的必要了，远远的看着吧。
