几年前别人会问我，“你跑赢深圳房价了吗？”今年开始逐渐变成，“你深圳的房子跌了吗？”其实我已经很久不关心房价。但最近确实发现周围人对房价的预期在发生变化。Z计划在广州买首套房，担心房价会不会再跌。C只在深圳宝安有一套房，判断未来房价涨幅无法覆盖房贷利息，准备明年卖掉住房改为租房。F和S通过炒房在一线城市有3套以上房产，认为靠炒房致富的时代已经过去。老婆有时也会找我讨论，以后要不要卖掉1套房，而我觉得至少能保值。
现在的深圳楼市确实有点冷，今年上半年的成交量只有9965套，甚至不及2008年上半年的一半。回过头看，疫情+政策打压的组合对购房需求及房价预期确实杀伤力很大，目前全国只剩下深圳和上海还在严格执行指导价。
去年3月，我研究了国内的5次楼市泡沫破灭，包括1991年台湾、1993年海南、1997年香港、2011年温州和2017年环京。当时的结论是，“与历史上的这些泡沫进行对照，目前深圳楼市尚未出现相似的泡沫化迹象。后续要关注房屋供应，房价波动节奏，以及经济和政策状况。”实际情况是，深圳部分区域的房价确实存在泡沫，在这轮低迷期中出现明显调整。
8月，我们挂了一套房子出租，租金回报率是1.6%。当时注意到香港各类住宅的租金回报率1.9%-2.3%，房贷利率大约1.4%-2.5%，两者大致能够相抵。而我们那套房子收的租金连一半的月供也无法覆盖。我不觉得这会是一种常态，尽管大家已经习以为常。
11月，散步时突然发现附近的Q房网关闭门店。那时10月份只有1605套二手房成交，创十年新低。这么小的成交量，根本养不活这么多中介。朋友圈的房产中介，有的彻底改行，有的兼职卖车。不过附近的链家、德祐和乐有家门店倒是一直坚持到现在，至今还没有关门。
自那以后很少关注楼市。今年7月去迈瑞医疗调研的路上，和司机聊了会儿。师傅2007-2008年在龙岗布吉买农民房，80平米，总价15万，单价不到2000。现在涨到单价2万/平米，总价160万，年化收益率大约17%-18%。
问对深圳房价怎么看？他偏乐观，觉得中心区域地少人多，房价将来还会再涨。城市要发展、无地可用，楼龄20年以上的房子都会逐渐拆掉。不过，我有点怀疑搏旧改的做法，房子的居住属性是第一位的。旧改的成本很高，也有很多不确定性。我刚来深圳时租的福田某小区，至少从2016年就开始讨论旧改，但直到现在还没拆掉。
今天翻起去年记录的一些想法，发现结论都没啥变化：
1、凡是人口密集、经济活跃的城市，房价总体都会往上走。但预期不宜太高，年均涨幅5%-10%就不错。
2、深圳的人口密度与香港相近，经济增速更快，只要保持人口净流入及经济活力，再过15-20年房价就会超越香港。
3、调控只是减缓房价上涨节奏，不会改变长期上涨趋势，深圳商品房依然供不应求，单靠商品房无法解决多数人的住房问题。除非小产权房转正，大量增加商品房供应，不过概率基本为0。
4、房子的教育属性会削弱，学区房与非学区房的价差会收窄，居住属性弱的学区房会受到冲击，单价20万以上的学区房风险相对较高。
大家对有钱人的概念在发生变化，从改革开放初期的万元户，到百万富翁、千万富翁，再到现在的亿万富翁。大背景是经济增长和货币发行。过去15年，每隔一段时间就有深圳房价见顶的声音，这种预测一直被现实证伪。导致预测偏差的原因就是忽视经济增长和货币发行，判断房价高低的锚是动态变化的。只要中国经济整体往上走，深圳的相对竞争力和吸引力不变，土地和房产增量供给又没发生大的变化，深圳的房价大概率不会见顶。
我不懂宏观经济，但研究上市公司比较多，深圳、上海和苏州确实有一批好公司。如果哪天深圳无法吸引和留住优秀的应届毕业生，那时就要特别警惕了。
