一、租赁概述
租赁现象自古已有，最早的租赁应该是土地的租赁了。佃农租种地主的土地，然后二者共同分享劳动的果实。这一点往往被认为是地主对农民的剥削，是封建主义的象征之一。但这种说法是没有道理的。土地最早是由谁所有，可能是因为遗传，也可能是因为农民自己辛苦劳作，最终积累了家财进而有了自己的土地。在中国现在实行家庭联产承包责任制的情况下，拥有土地的农民可以自己耕作土地，也可以把土地一次性地转让给农民。获得大片土地的农民当然可以雇佣工人来给他进行劳作，是剥削么？已经没有人这么说了，在农村没有田地的农民来到了城里，有些人混得比较好的，通过自己拥有手艺，或者是通过自己的努力赚了钱，在城里买了房，就变为城镇的居民了。
说远了。我们来看看现代多种多样的租赁，在企业当中最常见的租赁可能是企业因为资金紧缺，而采用租赁方式来获得生产所需要用的设备或者是房产等。租的方式在现代经济社会当中普遍存在着。租赁对于承租人和出租人来说，都意味着能获得利益。出租人能获得租金的收入，其一般是资金雄厚的一方，比如说民生租赁公司，因为背靠着银行作为后盾，往往可以买进一些企业急需用但又无力购买的设备，然后把这些设备租赁给企业使用。而承租人也可以获得融通资金的好处，因为一些企业往往因为资金周转问题无力去购买一些价值昂贵的资产，而通过每年付租金的方式可以大大减轻其在资金上的负担，虽然相比来说可能要多支付利息的支出，但对于企业的生存与发展来说，还是很划算的。以上说的大概是为什么存在租赁的原因了。这里还想补充说一点的是，买卖的断权交易，其内容简单，合约也简单。但是只要涉及到租赁，这合约就变得复杂了，合约就具有了结构性。
二、什么是租赁
第二个问题，什么是租赁？很简单，其实上述的描述租赁的过程中，我们大概已经可以推导出什么是租赁了。首先，租赁一般肯定有两方，一方是出租方，一方是承租方；其次，承租一方需要付出租金，而获得资产的使用权，而出租方可以获得租金收益。这样租赁就是指在约定的期间内，出租人将资产使用权让与承租人，以获取租金的协议。
三、租赁的分类
第三个问题，租赁包括哪些类别？答案是分为融资租赁和经营租赁。为什么要这么区分？因为二者的会计处理方式完全不同，其实是实质不同的租赁。融资租赁是指实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁。这是准则当中的定义。个中可能存在着一些问题，需要全部的风险和报酬发生转移吗？既然是租赁，怎么可能是全部的风险与报酬呢？判定融资租赁的原则当中，有金额和使用寿命的占比问题，一般都不是全额的，在这种情况下，能认为全部的风险与报酬都发生了转移吗？
融资租赁与经营租赁最大的不同在于根据实质重于形式原则，虽然这两种租赁对于承租人来说，可能都不是拥有租赁资产的所有权，但融资租赁是视同是由承租人所有的，所以融资租赁来的资产其实是承租人所能控制的资产了，应该是视同承租企业的其他资产一样进行会计处理了。怎么样来判定融资租赁呢？
不外乎下面几种情况：一是租赁期届满，租赁资产的所有权转移给承租人，二是承租人有购买租赁资产的选择权，并且因为这种购买价款往往远远低于行使选择权时租赁资产的公允价值，因此合理确定承租人会行使这种选择权。这两点说的其实是所有权的情况，即承租人会最终获得租赁资产的所有权。三是租赁期占租赁资产使用寿命的大部分（一般的占所有寿命的75％以上）。四是承租人在租赁开始日的最低租赁付款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产的公允价值；出租人在租赁开始日的最低租赁收款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值（一般是90％以上）。这里的最低租赁付款额，是指在租赁期内，承租人应支付或可能被要求支付的款项（不包括或有租金和履约成本），加上由承租人或与其有关的第三方担保的资产余值；而最低租赁收款额，是指最低租赁付款额加上独立于承租人和出租人的第三方对出租人担保的资产余值。显然这一条的规定会使得一项租赁资产对于承租人来说是经营租赁，而对于出租人来说是融资租赁，因为最低租赁收款额＝最低租赁付款额＋独立第三方担保余值。根据这个公式我们知道对于出租人是经营租赁的，承租人是不可能确定为融资租赁的。五是租赁资产本身的性质特殊，除非进行较大改造，只有承租人才能使用。显然这以上的五个方面基本上已经概括了所有可能成为融资租赁的方面了。最后值得一提的是，以上的各项条件是或的关系，只要满足其中一个条件，某项租赁就可以判定为是一项融资租赁。
现在的租赁会计准则未来可能修订的可能，这主要在于如何来判定融资租赁和经营租赁，未来的趋势应该会倾向于取消二者的区别。在企业的租赁实务当中，这些条件很容易被企业利用。因为现实当中如果某项租赁确定为融资租赁，往往就会导致资产负债表的膨胀，即资产与负债同时增加，进而导致资产负债率上升。所以如果企业要控制资产负债率，往往可以将融资租赁通过合约安排变成经营租赁，比如人为地先将租赁期缩短，分成几期来租，这样就不会满足租赁期的条件，本来应该是融资租赁的就变成了经营租赁。
四、租赁的会计处理
第四个问题就是租赁的会计处理了。前面说了，融资租赁因为与经营租赁的性质不同，所以其会计处理也是不一样的。而租赁又分为两个会计主体即承租人和出租人分别的处理。这样我们就要分成四类情况来进行处理。我们一一来说。
首先是融资租赁当中承租人的会计处理。在租赁期开始日（这里需要注意租赁开始日和租赁期开始日的区别，前者是指租赁协议日与租赁各方就主要租赁条款作出承诺日中较早者，即协议或承诺日；而后者是指承租人有权行使租赁资产使用权的开始日。也即前者是仅仅是签订了协议或有了承诺，而后者是权利的真正开始。），如何确定租赁资产的入账价值，答案是应当将租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值中较低者作为入账价值，这样计量的资产价值才更加稳健。而最低租赁付款额是作为长期应付款的入账价值，即没折现的金额，这样二者之间必有差额，这差额其实是出租人给承租人融通资产所要多付的利息支出，所以应该把它作为未确认融资费用，计入到财务费用当中。计算最低租赁付款额的现值时，最主要要解决的是折现率问题，最恰当的折现率当然是租赁内含利率，即在租赁开始日，使最低租赁收款额的现值与未担保余值的现值之和等于租赁资产公允价值与出租人的初始直接费用之和的折现率。如果内含利率无法取得，则可以用租赁合同规定的利率作为折现率，如果前面二者都无法取得，可以采用同期银行贷款利率作为折现率。
确定了折现率，我们就可以计算出最低租赁付款额的现值，并且通过这个折现率我们可以将未确认融资费用在租赁期内进行分摊，并采用实际利率法来计算确认当期的融资费用。其计算方法大家可以参考我们前面讲到债券时采用实际利率法的做法，其原理是完全一样的。具体的会计处理也是类似的。融资租赁资产对于承租人来说应该视同企业自身拥有的资产一样处理，即也要计提相应的折旧，其折旧政策应当与自有固定资产一样处理。计提折旧期限的规定也是遵循孰短法，能够合理确定租赁期届满时取利租赁资产所有权的，应当在租赁资产使用寿命内计提折旧；无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，应当在租赁期与租赁资产使用寿命两者中较短的期间内计提折旧。
其次是融资租赁中出租人的会计处理。具体的处理步骤与承租人类似，但有些地方可能更为复杂一些。在租赁开始日，出租人应当将租赁开始日最低租赁收款额与初始直接费用之和作为应收融资租赁款的入账价值，同时记录未担保余值；将最低租赁收款额、初始直接费用及未担保余值之和与其现值之和的差额确认为未实现融资收益。未实现融资收益应当在租赁期内进行分配。出租人至少应当于每年年度终了，对未担保余值进行复核。有证据表明未担保余值已经减少的，应当重新计算租赁内含利率，将由此引起的租赁投资净额的减少，计入当期损益。已经确认损失的未担保余值得以恢复的，应当在原已确认的损失金额内转回，并重新计算租赁内含利率，以后各期根据修正后的租赁投资净额和重新计算的租赁内含利率确认融资收入。也就是说，对于出租人来说，因为其租金是一笔收入，而这笔收入的情况往往是要视其最终资产的未担保余值的变动而产生变化的，出租方在计算其租金收入时就要考虑到这种未担保余值的变化，进而可以更为合理地确认当期的融资收入。
再次，经营租赁中承租人的会计处理，只有三条规定，第一条对于经营租赁的租金，承租人是一般是采用直线法来进行处理的，如果有其他方法更为系统合理的，也可以采用。第二条，承租人发生的初始直接费用，应当计入当期损益。第三条，或有租金应当在实际发生时计入当期损益。
最后，经营租赁中出租人的会计处理，除了上述对应的三条外，增加两条规定是跟出租人有关的，因为在经营租赁中，租赁资产实质上还是归属于出租人的，所以出租人应当将其作为自身的资产包括在资产负债表项目当中，并且采用类似资产的折旧政策和方法来进行折旧的计提与处理。
在这一讲的最后，作一点补充的情况。就是有可能是一种售后租回交易的情况。在此种情况下也一样要确定其到底是属于融资租赁还是经营租赁。认定为融资租赁的，其售价与资产账面价值之间的差额应当予以递延，并按照该项租赁资产的折旧进度进行分摊，作为折旧费用的调整。认定为经营租赁的，售价与资产账面价值之间的差额应当予以递延，并在租赁期内按照与确认租金费用相一致的方法进行分摊，作为租金费用的调整。但是，如果有确凿的证据表明售后租回交易是按照公允价值达成的，售价与资产账面价值之间的差额应当计入当期损益。
